Cedolare Secca 2026: Guida Completa ad Aliquote e IRPEF
La cedolare secca 2026 è il regime fiscale opzionale che tassa i canoni di locazione con un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa — 21% sul canone libero e 10% sul canone concordato — al posto dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e bollo. Per i proprietari con aliquota IRPEF medio-alta rappresenta quasi sempre un risparmio, ma la scelta va valutata caso per caso in base al reddito complessivo.
Indice
Il regime sostitutivo esiste dal 2011 e resta uno degli strumenti più usati dai proprietari italiani per la tassazione degli affitti abitativi. Il principio è semplice: sul canone incassato si applica un’unica imposta a percentuale fissa, che sostituisce l’IRPEF progressiva e le addizionali regionali e comunali. In cambio, il locatore rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.
La Legge di Bilancio 2026 non ha modificato le aliquote generali sugli affitti di lungo periodo, ma ha ridisegnato il perimetro delle locazioni brevi: dal 2026 il numero massimo di immobili destinabili a questo regime prima della presunzione di attività d’impresa scende da quattro a due (Agenzia delle Entrate, 2026). È la novità più rilevante per chi affitta più appartamenti a uso turistico.
Ultimo aggiornamento: 28 luglio 2026
Che cos’è la cedolare secca 2026 e come funziona?
È un’imposta sostitutiva che il proprietario di un immobile abitativo può scegliere al posto della tassazione ordinaria. Si applica direttamente sul canone annuo lordo, senza abbattimenti, e assorbe IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. L’opzione si esercita alla registrazione del contratto o nelle annualità successive e vincola il locatore a non aumentare il canone.
Possono aderire solo le persone fisiche che locano immobili a uso abitativo al di fuori dell’esercizio di impresa, arti o professioni. Restano esclusi gli immobili strumentali e le locazioni tra società. Il vantaggio principale, oltre all’aliquota fissa, è la semplificazione: niente imposta di registro annuale né bollo, con un risparmio che su contratti pluriennali può essere significativo, come chiarito dalla scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Quali sono le aliquote della cedolare secca?
Le aliquote nel 2026 sono tre. Si applica il 21% ai contratti a canone libero, il 10% ai contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e, per le locazioni brevi, il 21% sulla prima unità immobiliare individuata dal contribuente e il 26% dalla seconda in poi (Agenzia delle Entrate, 2026). L’aliquota ridotta del 10% è la leva fiscale più conveniente.
Il canone concordato comporta un affitto inferiore ai valori di mercato, calmierato dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, ma in cambio offre l’aliquota al 10% e, in molti comuni, una riduzione dell’IMU. Per capire l’impatto sul reddito complessivo è utile confrontare questi valori con le aliquote IRPEF 2026, che partono dal 23%.
“Le nostre proposte vanno nella direzione di un mercato immobiliare più equo, sostenibile e trasparente. Chiediamo al Parlamento di ascoltare la voce dei professionisti del settore immobiliare.”
Fabrizio Segalerba, Presidente Nazionale FIAIP (2025)
Cedolare secca o IRPEF: quando conviene davvero?
Conviene quando l’aliquota marginale IRPEF del proprietario supera quella del regime sostitutivo. In pratica il vantaggio cresce con il reddito: chi ha redditi medio-alti risparmia quasi sempre, mentre chi ha redditi bassi o molte detrazioni da valorizzare può trovare più conveniente la tassazione ordinaria, che sul canone applica un abbattimento forfettario del 5%.
Un esempio concreto su un canone di 10.000 euro l’anno chiarisce il confronto. La scelta va comunque ponderata considerando addizionali, detrazioni disponibili e la rinuncia all’adeguamento ISTAT.
Cedolare secca (21%)
- Imposta fissa: 2.100 € (21% di 10.000 €)
- Nessuna addizionale regionale o comunale
- Niente imposta di registro né bollo
- Canone non aggiornabile ISTAT
IRPEF ordinaria (esempio 35%)
- Base imponibile: 9.500 € (95% del canone)
- IRPEF marginale 35%: circa 3.325 €
- Più addizionali regionali e comunali
- Registro e bollo dovuti; possibile aggiornamento ISTAT
Nell’esempio, con un’aliquota marginale del 35%, il regime sostitutivo fa risparmiare oltre 1.200 euro l’anno prima ancora di contare registro e bollo. Il quadro si ribalta per chi resta nel primo scaglione al 23% e ha detrazioni consistenti: in quel caso il confronto va rifatto sui numeri personali.
Come funziona per gli affitti brevi nel 2026?
Per le locazioni turistiche sotto i 30 giorni l’aliquota è del 21% su una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione, mentre sale al 26% dalla seconda unità. Dal 2026 il numero massimo di immobili gestibili in questo regime prima della presunzione di impresa scende da quattro a due: dal terzo appartamento scatta l’obbligo di partita IVA (Agenzia delle Entrate, 2026).
La soglia ridotta punta a distinguere il piccolo proprietario dal gestore professionale. Chi supera i due immobili non può più applicare l’imposta sostitutiva come attività privata e dichiara i redditi come impresa. Prima di scegliere conviene rivedere le regole sugli affitti brevi 2026, incluso il CIN obbligatorio, come ricorda la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.
Come si opta e come si paga con l’F24?
L’opzione si esercita in tre passaggi. Alla registrazione del contratto si barra la casella dedicata nel modello RLI; per i contratti già in corso l’opzione si attiva entro il termine di versamento dell’imposta di registro dell’annualità; il versamento avviene poi con modello F24. L’opzione si intende tacitamente prorogata per le annualità successive salvo revoca.
Il pagamento segue le regole ordinarie: acconto e saldo tramite F24, con i codici tributo dedicati alla cedolare. Per il periodo d’imposta in corso, il saldo 2025 e il primo acconto 2026 vanno versati entro il 30 giugno 2026, oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (Agenzia delle Entrate, scadenzario 2026). Per la parte operativa è utile sapere come pagare con il modello F24.
Domande frequenti
La cedolare secca conviene sempre?
No, non sempre. Conviene quando l’aliquota marginale IRPEF supera quella sostitutiva del 21% o del 10%. Per redditi bassi o con molte detrazioni da sfruttare, la tassazione ordinaria con l’abbattimento del 5% del canone può risultare più favorevole. Il confronto va fatto sui numeri personali.
Posso passare dall’IRPEF alla cedolare a contratto già firmato?
Sì. L’opzione può essere esercitata anche nelle annualità successive alla prima, entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa a quell’annualità, tramite il modello RLI. La scelta comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per l’intero periodo di applicazione.
Quanti immobili posso affittare con la cedolare sugli affitti brevi?
Dal 2026 al massimo due. Sul primo si applica il 21%, sul secondo il 26%. Dal terzo immobile destinato ad affitto breve scatta la presunzione di attività d’impresa, che rende inapplicabile l’imposta sostitutiva come attività privata e impone l’apertura della partita IVA (Agenzia delle Entrate, 2026).
Con la cedolare posso aumentare il canone?
No. Aderendo al regime il locatore rinuncia a ogni aggiornamento del canone, incluso l’adeguamento ISTAT, per tutta la durata dell’opzione. In periodi di inflazione elevata questa rinuncia può ridurre il vantaggio fiscale sui contratti di lunga durata e va messa in conto nella scelta.
Questo articolo è stato scritto dalla redazione di Info Pratica e verificato su fonti ufficiali e attendibili (istituzioni, enti pubblici, studi ed esperti citati nel testo). Scopri come lavoriamo nella pagina Redazione.
