Decreto Salva-Casa 2026: Guida Completa alle Sanatorie
Il Decreto Salva-Casa 2026 sanatoria rappresenta oggi uno degli strumenti normativi più attesi dai proprietari di immobili in Italia: nato dal D.L. 69/2024 e convertito nella Legge 105/2024, è a pieno regime nel 2026 con le linee guida ministeriali pubblicate dal MIT e il progressivo recepimento regionale. Se hai acquistato o eredita una casa con piccole irregolarità edilizie, o se stai pianificando una vendita bloccata da difformità formali, questa guida ti spiega concretamente cosa puoi regolarizzare, come e a quale costo.
Indice
Il patrimonio immobiliare italiano conta milioni di abitazioni realizzate tra gli anni Sessanta e Novanta in un contesto normativo frammentato e spesso poco uniforme a livello locale. Il risultato? Un numero elevatissimo di immobili con difformità di varia natura: un muro spostato di qualche centimetro, un locale con altezza leggermente inferiore allo standard, una veranda chiusa senza il titolo corretto. Situazioni che oggi bloccano compravendite, accessi al credito e successioni ereditarie.
Secondo le stime del Consiglio Nazionale degli Ingegneri, oltre il 40% degli immobili italiani presenta almeno una irregolarità edilizia di natura formale (Fonte: Consiglio Nazionale degli Ingegneri, 2024). Il Decreto Salva-Casa interviene proprio su questo bacino, introducendo procedure semplificate che affiancano — senza sostituire — il tradizionale accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001).
Il 30 gennaio 2025, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato le linee guida interpretative del provvedimento, fornendo agli enti locali e ai tecnici abilitati criteri operativi chiari. Nel 2026 il processo di recepimento regionale è in corso: alcune regioni, tra cui l’Emilia-Romagna, hanno già adottato norme attuative proprie. Questo significa che la praticabilità concreta delle sanatorie dipende anche dalla regione in cui si trova l’immobile.
Ultimo aggiornamento: 8 giugno 2026Cosa prevede il Decreto Salva-Casa 2026 sanatoria
Il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, conv. in L. 105/2024) modifica in più punti il Testo Unico Edilizia. La logica di fondo è distinguere tra abusi gravi — che restano non sanabili — e difformità parziali o formali, per le quali viene introdotto un percorso semplificato. Il provvedimento agisce su quattro assi principali: l’ampliamento delle tolleranze costruttive, la nuova sanatoria semplificata per difformità parziali (art. 36-bis), la ridefinizione dello stato legittimo dell’immobile e la semplificazione dei parametri igienico-sanitari minimi.
Una novità rilevante riguarda proprio la definizione di stato legittimo dell’immobile: non è più necessario ricostruire l’intera catena documentale dalla costruzione originaria. È sufficiente dimostrare la legittimità dell’ultimo intervento edilizio effettuato, semplificando enormemente le verifiche necessarie per vendere o ipotecare un immobile (Fonte: MIT, Linee Guida DL Salva Casa, 2025).
«Il Decreto Salva-Casa non è un condono generalizzato, ma uno strumento di semplificazione che distingue finalmente tra chi ha commesso un abuso grave e chi ha solo una piccola difformità formale. È un passo importante per sbloccare il mercato immobiliare italiano.»
Gabriele Scicolone, Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri, intervista al MIT (2025)
Le tolleranze costruttive: cosa non è abuso edilizio
Il primo strumento del Salva-Casa è anche il più immediato: le tolleranze costruttive ampliate dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. Se le misure reali dell’immobile si discostano dal progetto approvato entro determinate soglie percentuali, quella difformità non è considerata violazione edilizia e non richiede alcuna sanatoria. Le soglie si applicano agli immobili realizzati entro il 24 maggio 2024.
Superficie immobile
- Fino a 60 m²
- Da 61 a 100 m²
- Da 101 a 300 m²
- Da 301 a 500 m²
- Oltre 500 m²
Tolleranza massima
- 6% di scostamento
- 5% di scostamento
- 4% di scostamento
- 3% di scostamento
- 2% di scostamento
Cosa devi fare: chiedi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) di verificare le misure reali dell’immobile rispetto al progetto depositato in Comune. Se lo scostamento rientra nelle soglie sopra indicate, il tecnico può rilasciare un’asseverazione che attesta la non abusività della difformità. Questo documento è sufficiente per sbloccare una compravendita o una pratica bancaria. Per i bonus ristrutturazione e interventi edilizi nel 2026 è spesso richiesta proprio questa asseverazione come prerequisito di accesso.
Art. 36-bis: come funziona la sanatoria semplificata
Quando la difformità supera le soglie di tolleranza, entra in gioco l’art. 36-bis, la vera novità strutturale del Decreto Salva-Casa. A differenza della sanatoria ordinaria (art. 36), che richiede la cosiddetta “doppia conformità” — l’intervento deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale — l’art. 36-bis si applica alle difformità parziali con un regime più flessibile: è sufficiente la conformità alla normativa urbanistica attuale, senza dover dimostrare quella storica.
La procedura prevede la presentazione di una SCIA in sanatoria allo Sportello Unico Edilizia (SUE) del Comune. Il Comune ha 45 giorni per pronunciarsi: se non risponde entro questo termine, scatta il silenzio-assenso e la pratica si intende approvata per legge (Fonte: L. 105/2024, art. 36-bis). Al pagamento di una sanzione pecuniaria proporzionale al valore dell’immobile — da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro — si aggiungono i costi del tecnico professionista e i tributi catastali. I costi complessivi oscillano mediamente tra i 1.500 e i 4.500 euro, a cui si aggiungono circa 500–700 euro di tributi catastali.
«L’art. 36-bis introduce un meccanismo di sanatoria condizionata che per la prima volta distingue la difformità parziale dall’abuso sostanziale. Le regioni stanno ora adattando le proprie normative, e nel 2026 le prassi applicative si stanno consolidando attraverso le prime sentenze dei TAR regionali.»
Prof. Paolo Urbani, docente di Diritto Urbanistico, Università La Sapienza di Roma (2025)
Tra le altre semplificazioni introdotte: i parametri igienico-sanitari minimi sono stati aggiornati, consentendo a un tecnico abilitato di asseverare la conformità di locali con altezza interna fino a 2,40 metri (contro il precedente limite di 2,70 m) e superfici minime di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone per gli alloggi monostanza. Questo apre la possibilità di regolarizzare molti sottotetti e locali accessori già abitati di fatto. Per approfondire le agevolazioni fiscali connesse agli interventi di adeguamento, consulta la guida alle detrazioni fiscali per la casa nel 2026.
Cosa fare concretamente: la guida operativa passo per passo
Il primo passo è sempre una verifica documentale: recupera il progetto originario depositato in Comune (planimetria, concessione edilizia o permesso di costruire) e confrontalo con lo stato attuale dell’immobile. Molti Comuni hanno digitalizzato gli archivi e permettono l’accesso tramite richiesta di accesso agli atti. Se non disponi dei documenti, un tecnico abilitato può recuperarli d’ufficio con una procura.
Il secondo passo è l’incarico a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere iscritto all’albo). Il professionista valuterà quale strumento applicare: tolleranza costruttiva (nessun costo procedurale oltre la parcella), SCIA in sanatoria ex art. 36-bis (per difformità parziali), o accertamento di conformità ordinario ex art. 36 (per casi più complessi). Esistono difformità non sanabili — come le variazioni essenziali in zone vincolate — che nessuno strumento del Salva-Casa può coprire: un professionista qualificato saprà indicarti subito se sei in questa casistica. Per ulteriori informazioni ufficiali, puoi consultare le linee guida del MIT sul DL Salva Casa e la sezione immobili dell’Agenzia delle Entrate per gli aggiornamenti catastali conseguenti alla sanatoria.
Il terzo passo, dopo l’eventuale sanatoria, è l’aggiornamento catastale: se la regolarizzazione modifica la superficie o la rendita dell’immobile, occorre presentare una variazione catastale. Questo passaggio è obbligatorio e deve avvenire entro 30 giorni dal rilascio del titolo in sanatoria, pena sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Solo con la documentazione in ordine potrai procedere a vendere, donare, ipotecare o accedere ai bonus edilizi senza rischi.
Domande frequenti
Il Decreto Salva-Casa è un condono edilizio generalizzato?
No. Il Decreto Salva-Casa non è un condono. Non permette di sanare abusi gravi, costruzioni totalmente abusive o interventi in zone vincolate incompatibili con la tutela paesaggistica o ambientale. Si applica esclusivamente alle difformità parziali — scostamenti contenuti rispetto a un titolo edilizio legittimo — o ai casi in cui la difformità rientra nelle soglie di tolleranza costruttiva. Gli abusi sostanziali restano perseguibili e non sanabili con questo strumento (Fonte: MIT, Linee Guida, 2025).
Quanto costa mediamente una sanatoria con il Salva-Casa?
I costi variano in base alla tipologia e alla dimensione della difformità. Per una SCIA in sanatoria ex art. 36-bis, la sanzione pecuniaria va da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro, a cui si aggiungono la parcella del tecnico (variabile) e i tributi catastali stimati tra 500 e 700 euro. In media, una pratica di regolarizzazione si attesta tra i 1.500 e i 4.500 euro complessivi, esclusa la parcella professionale.
Il silenzio-assenso vale davvero entro 45 giorni?
Sì, per le domande di sanatoria ex art. 36-bis il principio del silenzio-assenso è previsto espressamente dalla L. 105/2024: se il Comune non risponde entro 45 giorni dalla presentazione della pratica completa, la SCIA in sanatoria si intende accolta. Tuttavia, il silenzio-assenso non si applica in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o culturali, per i quali è necessario il parere esplicito delle autorità competenti. È essenziale che la domanda sia completa e corretta sin dalla presentazione.
La sanatoria vale anche per immobili in zona sismica o vincolata?
Le zone sismiche e i vincoli paesaggistici introducono vincoli aggiuntivi che rendono più complessa — e in molti casi impossibile — la sanatoria. Per gli immobili in zona sismica, la difformità deve comunque essere compatibile con le norme antisismiche vigenti. Nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico o culturale, è necessario il nulla osta dell’ente preposto (Soprintendenza o ente parco) prima di poter procedere. In questi casi è indispensabile rivolgersi a un tecnico con specifica esperienza nel settore dei vincoli.
Questo articolo è stato scritto dalla redazione di Info Pratica e verificato su fonti ufficiali e attendibili (istituzioni, enti pubblici, studi ed esperti citati nel testo). Scopri come lavoriamo nella pagina Redazione.
