IMU 2026 prima rata scadenza: la guida essenziale

La IMU 2026 prima rata scadenza è fissata al 16 giugno 2026: proprietari di seconde case, titolari di immobili commerciali e PMI con patrimonio immobiliare devono versare l’acconto entro quella data, pena sanzioni e interessi. Ecco tutto ciò che serve sapere per non sbagliare.

L’IMU — Imposta Municipale Propria — è un tributo locale che colpisce il possesso di immobili situati nel territorio italiano. Istituita in via definitiva con la legge n. 160/2019, si applica ogni anno su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, con due appuntamenti obbligatori: l’acconto di giugno e il saldo di dicembre.

Per il 2026 il calendario rimane invariato rispetto agli anni precedenti. La prima rata va versata entro il 16 giugno 2026, calcolando l’imposta con le aliquote deliberate dal proprio Comune per l’anno 2025, qualora quelle 2026 non siano ancora state approvate e pubblicate sul Portale del Federalismo Fiscale. Per la seconda rata, la scadenza è il 16 dicembre 2026, a saldo definitivo con le aliquote 2026 eventualmente aggiornate.

L’obbligo riguarda chiunque sia titolare di un diritto reale — proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie — su un immobile soggetto all’imposta. Rilevante anche per i proprietari di seconde case tenuti a verificare l’aliquota del Comune in cui è ubicato l’immobile, che può variare entro i limiti stabiliti dalla legge. Per chi ha dubbi sulle altre scadenze fiscali maggio 2026, è utile consultare il calendario fiscale completo.

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Cos’è l’IMU e chi deve pagarla

L’IMU è un’imposta patrimoniale di competenza comunale, il cui gettito confluisce interamente nei bilanci dei Comuni — ad eccezione della quota statale sugli immobili produttivi di categoria D. Il presupposto impositivo è il possesso di immobili al 1° gennaio di ogni anno: chi detiene un diritto reale su un immobile a quella data è tenuto al versamento, proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi di detenzione.

Sono soggetti passivi i proprietari, gli usufruttuari, i titolari del diritto d’uso o di abitazione, i concessionari di aree demaniali e i locatari in caso di leasing immobiliare. Per le imprese, l’IMU incide direttamente sui costi patrimoniali: capannoni, uffici, negozi e magazzini sono tutti assoggettati all’imposta, rendendo la pianificazione fiscale dell’immobiliare d’impresa un elemento strategico.

«L’IMU è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso.» — Legge n. 160/2019, art. 1, comma 762 (Fonte: MEF — Finanze.gov.it)

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Chi è esente dall’IMU 2026

L’esenzione più rilevante riguarda l’abitazione principale non di lusso: gli immobili classificati nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente, sono esclusi dal pagamento. L’esenzione si estende anche alle pertinenze — una per categoria tra C/2 (cantine/soffitte), C/6 (box/garage) e C/7 (tettoie) — per un massimo di tre pertinenze totali.

Le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) non godono dell’esenzione totale: pagano IMU con aliquota ridotta del 5‰ applicata dalla maggior parte dei Comuni, con una detrazione fissa di 200 euro. Per i coniugi con residenze anagrafiche in immobili diversi, anche nello stesso Comune, ciascuno ha diritto all’esenzione sulla propria abitazione principale (orientamento confermato dalla giurisprudenza recente).

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Come si calcola l’IMU 2026 prima rata

Il calcolo della IMU 2026 prima rata scadenza 16 giugno segue una formula in tre passaggi, uguale per tutte le categorie di immobili soggetti. Il punto di partenza è la rendita catastale attribuita dall’Agenzia delle Entrate — reperibile nel rogito notarile o sul sito dell’Agenzia stessa.

Formula ufficiale (Fonte: MEF — base imponibile IMU):
Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione 5%) × moltiplicatore catastale × aliquota comunale / 1.000

I moltiplicatori variano per categoria catastale: 160 per i fabbricati del gruppo A (escluso A/10), C/2, C/6 e C/7; 140 per il gruppo B e le categorie C/3, C/4, C/5; 80 per A/10 (uffici e studi privati) e D/5; 65 per gli immobili del gruppo D (capannoni, alberghi, centri commerciali); 55 per C/1 (negozi e botteghe). L’acconto di giugno è pari al 50% dell’imposta annua calcolata con le aliquote dell’anno precedente.

Esempio pratico: seconda casa, rendita catastale 800 €, aliquota comunale 10,6‰. Calcolo: 800 × 1,05 × 160 × 0,0106 = 1.429 € annui → acconto giugno: 714 €.

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Come e dove pagare: F24 e codici tributo

Il versamento avviene esclusivamente tramite modello F24, compilabile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate oppure attraverso home banking, CAF, sportelli bancari e uffici postali. Nella sezione “IMU e altri tributi locali” va inserito il codice catastale del Comune in cui è situato l’immobile, consultabile sul sito del MEF. L’importo si indica in euro interi, senza decimali.

I codici tributo principali per l’IMU 2026 sono: 3918 per gli altri fabbricati (seconde case, uffici, negozi) — quota Comune; 3912 per l’abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze — quota Comune; 3925 per gli immobili produttivi del gruppo D — quota Stato; 3930 per gli immobili produttivi del gruppo D — incremento Comune; 3914 per i terreni agricoli; 3916 per le aree fabbricabili. Per l’acconto, nel campo “rate o mesi di riferimento” si indica 01, per il saldo 02 (o 0101 per versamento in unica soluzione).

Chi possiede immobili in più Comuni deve compilare un rigo F24 separato per ciascun Comune, con il relativo codice catastale. Le PMI con immobili strumentali di categoria D devono prestare particolare attenzione alla ripartizione tra quota statale (0,76‰, codice 3925) e quota comunale (eventuale incremento, codice 3930). Per una panoramica completa delle agevolazioni disponibili, è utile consultare anche il bonus ristrutturazione 2026, che può incidere sul valore catastale dell’immobile. Chi gestisce la propria posizione fiscale tramite dichiarazione precompilata può trovare riferimenti anche nel 730 precompilato 2026.

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Domande frequenti

Se non pago entro il 16 giugno, che succede?

Il mancato versamento nei termini comporta l’applicazione di sanzioni amministrative e interessi legali. È possibile regolarizzare la posizione tramite ravvedimento operoso: la sanzione è ridotta all’1% se si paga entro 30 giorni dalla scadenza, all’1,5% tra 31 e 90 giorni, al 1,67% tra 91 giorni e un anno. (Fonte: art. 13 D.Lgs. 472/1997, come aggiornato dalla riforma fiscale)

Posso pagare l’IMU 2026 in unica soluzione a giugno?

Sì. È possibile versare l’intera imposta annua in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2026, utilizzando il codice “0101” nel campo rate del modello F24. In questo caso non sarà dovuto alcun versamento a dicembre. La scelta è conveniente se si è certi che le aliquote comunali non subiranno variazioni entro fine anno.

L’IMU si paga anche se la casa è affittata?

Sì, l’IMU è a carico del proprietario (o del titolare di diritto reale), non dell’inquilino. Fanno eccezione i contratti di leasing immobiliare, in cui il locatario finanziario è soggetto passivo per la durata del contratto. Per gli immobili a canone concordato, alcuni Comuni applicano aliquote ridotte: verificare sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF la delibera del proprio Comune.

Come trovo la rendita catastale del mio immobile?

La rendita catastale è indicata nell’atto di acquisto (rogito notarile) o nella visura catastale, richiedibile gratuitamente tramite il servizio online dell’Agenzia delle Entrate con credenziali SPID, CIE o CNS. La rendita va sempre rivalutata del 5% prima di applicare il moltiplicatore catastale per il calcolo della base imponibile IMU. (Fonte: Agenzia delle Entrate)